【成都站】2022年4月24-26日成都·沉浸式文商旅盈利提升與內(nèi)容運營實戰(zhàn)研討會（可在文章尾部查看)

來源：地產(chǎn)總裁參考 

老潘說

當(dāng)下，救市急急令，有點迫切！

之前老潘分享過一篇《4月，是房企的生死大坎》。

的確，最近這2個月（3、4月），一邊是債務(wù)進入兌現(xiàn)高峰期，一邊又是銷售端、融資端的“”雙殺”，外加上海等疫情大爆發(fā)和消費者信心、對未來收入預(yù)期雙雙下降……以至于這2個月民營房企內(nèi)心幾乎崩潰！

本來的3月，4月傳統(tǒng)小陽春，成交數(shù)據(jù)依舊慘淡。

而房地產(chǎn)市場的連續(xù)10個月下行深寒，又反過來對地產(chǎn)上下游、對整體經(jīng)濟和地方財政形成“慣性壓力”，這就讓整個樓市全局陷入“房地產(chǎn)和經(jīng)濟雙雙下跌引發(fā)疊加的負面螺旋。”

也因此，最近的保利行業(yè)白皮書也罕見提醒——

當(dāng)下政策力度仍不足以令市場“放量筑底”！同時建議在當(dāng)前形勢下要盡快穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，果斷出手，以此發(fā)揮房地產(chǎn)在經(jīng)濟運行中的先導(dǎo)性作用。

更大力度，更快的救市，似乎迫在眉睫。

的確這兩天，中國強二線城市的“課代表” 南京、蘇州也迎來限購、限售松動，好消息多了點，但似乎還不夠！

尤其一點點擠牙膏救市是不夠的。

就在今天2022年觀點年度論壇上，前花旗銀行地產(chǎn)首席分析師，現(xiàn)奧陸資本總裁兼首席投資管蔡金強也期待——未來1個月有必要出臺一些更積極的救市政策。

為何救市迫在眉睫？

聽聽蔡總點評當(dāng)下房企生存狀態(tài)和未來格局分化！

演講者 | 蔡金強 奧陸資本總裁兼首席投資管

來源：2022年觀點地產(chǎn)論壇

蔡金強：

大家好，今天很榮幸。

我今天的題目叫《明日之后》。

房企此刻處于生死存亡之秋，強有力救市勢在必行。

part 1

20強民企約一半爆雷

目前行業(yè)爆雷近30家，占整個行業(yè)銷售2成左右。

這個數(shù)字還是虛的。

因為有一些公司接近爆與不爆之間，比如說世茂、融創(chuàng)等等，這是邊際性的。如果說把這些邊際性加起來，真正行業(yè)爆雷的企業(yè)應(yīng)該有36~37家，應(yīng)該占到整個行業(yè)的3成多。

3成多，是怎樣的概念？

因為房地產(chǎn)行業(yè)國企大概占了銷售額4成，民企銷售大概占了6成。折算一下，等于這些民企正式爆雷已接近一半！

而在民企前20名里，基本上爆雷已經(jīng)占了一半以上。

所以這就是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)一個特別嚴(yán)峻的現(xiàn)狀。

（稀有資源，掃碼了解詳情）

part 2

一半房企報表難產(chǎn) 

除了債務(wù)爆雷以外，現(xiàn)在大量上市公司無法出報表！

2021年年報大概有一半房企沒辦法出報表，或者審計師有保留意見，或者說有經(jīng)營的擔(dān)心。

這個問題不太好解決，因為它有三個問題。

第一就是資產(chǎn)負債表的現(xiàn)金怎樣去界定？因為去年開始發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)負債表上的現(xiàn)金真正可用的部分是小到離奇的，這部分真實能動用的可能只有報表上的10%左右，還有表外負債，這些都是很難解決的。這是一些會計報表的東西。

更為嚴(yán)峻的東西是這個，去年9月份、10月份市場還是可以救過來的，因為當(dāng)時行業(yè)更多是個信用問題，也就是這些地產(chǎn)公司公司債各方面大幅下跌，沒有辦法剛兌，當(dāng)時是可以救過來的，因為問題沒深度轉(zhuǎn)移。

這個就像病人身體一樣，如果病沒有轉(zhuǎn)移，其實是可以救回來的。但一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)移，比如轉(zhuǎn)移到銷售，銷售出現(xiàn)雪崩就很難救回來。但如今這個病，已事實從信用端轉(zhuǎn)移到銷售血崩上面，所以這個問題就變得很難解決！

因為這個資金的缺口非常大，已經(jīng)不是放寬一點點能補救。

而且這個病還比較嚴(yán)峻，1~4月份跌幅太驚人了，而大家別忘記地產(chǎn)公司資金來源有70%~80%都是來自于預(yù)售款。

現(xiàn)在出現(xiàn)這么大的缺口，所以我覺得民企的生命是在跟時間賽跑，靠它自身造血功能的恢復(fù)應(yīng)該是很難做的。

所以這種情況下你要靠擠牙膏政策放松，想瞬間把市場救回來應(yīng)該是不可能的。

part 3

未來1個月，救市急急令

一點點擠牙膏救市是不夠的。

現(xiàn)在能熬過這輪大風(fēng)暴的民企，兩只手都數(shù)得過來的。所以這個情況下，民營房企基本是被團滅的。比如銷售血崩造成的資金缺口不是放一點按揭就可以彌補的！

現(xiàn)在的問題是銷售什么時候能回暖？而且現(xiàn)在還有一個更嚴(yán)峻的事是7月。即整個房地產(chǎn)公司3月份美元債出現(xiàn)了一個剛兌高峰期，下一個高峰期是7月，哪怕熬過了3月份，7月份的檻怎么過？這也是一個很大的問題。

所以我們認(rèn)為整個行業(yè)靠自身的恢復(fù)是非常困難的時候！

所以我個人覺得這時急需一些更為猛烈的救市，這應(yīng)該是可以期待的！

除了限購、限貸、按揭貸，開發(fā)貸，未來一個月更為猛烈的救市是可期的。

反過來，如果不出來的話，民營房企或許會團滅的。哪怕現(xiàn)在事實上已接近團滅的狀態(tài)。

part 4 

未來1個月大多城市會放開限購限貸

接下來說一說未來潛在性的政策變化。

我覺得在未來一個月左右應(yīng)該會見除一線、極少數(shù)1.5線城市以外，大部分城市都會放開限購、限貸政策。

信號已經(jīng)很明顯了?，F(xiàn)在像福州、哈爾濱、鄭州、蘭州這些都已經(jīng)出了類似的政策，這兩天蘇州跟南京都有局部放開。

蘇州跟南京是比較有代表性的，因為這兩個是1.5~2線里面比較重要的城市，所以后續(xù)可以期待更多2線城市，甚至1.5線城市在限購方面會放開。

政府在土地方面也會有一些更有利的政策，比如說限價，土地款支付方式。降息降準(zhǔn)，在按揭開發(fā)貸發(fā)力補充流動性。甚至未來1個月，預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)該包括局部性放開一些，因為這個東西屬于不放開，嚴(yán)格上很少有房企能活下來。

于我個人而言，傾向于比較悲觀。因為我個人覺得輕微救市有點來不及，這不是悲不悲觀，而是事實就是如此。

part 5 

5月底小陽春，年底全面性回暖

2022年，疫情讓整個樓市小陽春推遲了。

當(dāng)時我覺得5月份會有小陽春，現(xiàn)在覺得5月份或者6月才有小陽春，核心因為前面累計了太多潛在性的需求，再加上大量政策出來，所以銷售上應(yīng)該在5月底、6月應(yīng)該還是能看到一些小陽春！

但無論如何，疫情讓房企銷售回款推遲了大概2個月左右！

同時，因為現(xiàn)在太多民營公司陸續(xù)爆雷，所以真正行業(yè)銷售回暖可能要到四季度中后期了，也就是10月、11月，因為5、6月份的回暖也只是一個小陽春而已，后面可能還會重新“起起伏伏”，真正的回暖得到年底，年底才可能會全面性回暖。

到時候回暖除了一些政策的驅(qū)動以外，還有另外一個主要的因素是因為供應(yīng)大量的銳減，造成一二線城市供應(yīng)大量不足，這樣才可能會催生全面性一線城市、二線城市在今年年底的回暖，所以這個回暖真正時期大概要到四季度左右。

但這對房企來說，尤其民企來說是非常非常困難的一個情況，這也是我們?yōu)槭裁幢容^悲觀的。

因為后面陸續(xù)還會有一些民企爆雷，他們未必能撐到那個時候。

part 6

民營房企占比從2\3縮減到“1\3”

整體而言，21年下半年跟今年是海嘯式供給側(cè)改革，大量民企會退出市場或者被淘汰出去，這可能也是政府想“去杠桿、去泡沫”的手段，這也沒辦法。

另外未來國企跟城投會成為整個市場的主導(dǎo)。

整個市場明年之后，大概國企跟城投會成為整個市場銷售的主導(dǎo)。

以前，民企占全國2/3，

未來，國企城投會占2/3。

最后說一句，民企也沒有必要非常悲觀。

因為房地產(chǎn)本身就是一個周期性的行業(yè)。

有時候各領(lǐng)風(fēng)騷三十年，前20年可能民企大行其道，這幾年可能國企或者城投主導(dǎo)，但過幾年后，當(dāng)整個行業(yè)找到新的平衡點后，民企的生命力又會煥發(fā)出來。

所以我個人覺得沒有那么悲觀。只不過苦的是——在近期一段時間會有大量民企被淘汰，而熬著、活下來的民營房企，未來又會煥發(fā)出新的生命力！